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Von: Felix Busjaeger
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Endspurt bei der Erklärung zur Grundsteuer. Eigentümer können bei der Angabe der richtigen Räume und Wohnfläche Geld sparen. Was nicht angegeben werden muss.
Berlin – Die Grundsteuererklärung ist bald fällig: Noch bis zum 31. Oktober haben Grundstückbesitzer in Deutschland Zeit, Angaben zu ihrem Eigentum zu machen. Der ganze Aufwand ist wegen der Reform der Grundsteuer 2022 notwendig: Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 war der Gesetzgeber angehalten, die Berechnungsgrundlage der Steuer anzupassen – die bisherigen Werte stammten teilweise noch aus den 1960er Jahren. Je nach Bundesland ist die nun fällige Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts unterschiedlich aufwendig. Doch Eigentümer sollten unbedingt darauf achten, dass sie bei der Wohnflächenberechnung die richtigen Angaben machen. Denn nicht alle Räume und Quadratmeter sind für die Grundsteuererklärung 2022 relevant.
Grundsteuererklärung: Mit der richtigen Angabe der Wohnfläche sparen
Die zusätzliche Steuererklärung zur Grundsteuer ist seit Monaten Diskussionsthema. Während die ersten Unterlagen Anfang Juli eingereicht werden konnten, sorgten Probleme beim Steuerportal Elster sowie unterschiedliche Berechnungsmodelle der Grundsteuer für Frust bei den Steuerzahlern. Dennoch gilt: Die Frist der Grundsteuererklärung am 31. Oktober wird nicht verlängert – zumindest nicht für Privatpersonen. Was als nicht umsetzbar gilt, wird hingegen für Kommunen ermöglicht. Denn auch die Gemeinden müssen Angaben zu ihren Grundstücken machen.
Die Neuberechnung der Grundsteuer und die Steuererklärung gelten als großer bürokratischer Akt: Insgesamt knapp 36 Millionen Grundsteuer müssen durch die Behörden neu bewertet werden und wie immer steckt der Teufel im Detail. Lediglich Baden-Württemberg verlangt bei der Erklärung zur Grundsteuer die Angabe der Grundstücksfläche. Alle anderen Bundesländer, egal welches Modell zur Berechnung der Steuer verwendet wird, fragen hingegen die Wohnfläche und Nutzfläche ab. Da der Grundsteuerwert, der sich unter anderem aus dieser Angabe berechnet, maßgeblich die Höhe der Grundsteuer beeinflusst, sollten Hausbesitzer bei der Wohnflächenberechnung genau aufpassen.
Erklärung zur Grundsteuer ist fällig: Das müssen Hausbesitzer bei der Wohnflächenberechnung beachten
Zwar finden viele Eigentümer die notwendigen Angaben zur Wohnfläche ihrer Immobilien im Zweifel in den Kaufverträgen, allerdings lohnt sich in vielen Fällen das Nachmessen. Denn: Nicht immer ist der Wert mit der Realität deckungsgleich. Wie das Handelsblatt schreibt, ist die Wohnflächenverordnung von 2004 Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche, die in vielen Erklärungen zur Grundsteuer angegeben werden muss. Darin ist festzuhalten, dass zwischen Wohn- und Zubehörräumen unterschieden wird. Klingt auf den ersten Blick vielleicht kompliziert, ist allerdings bei einer genauen Betrachtung relativ einleuchtend. Die Steuererklärung zur Grundsteuer 2022 konnte auch ohne Elster ausgefüllt werden.
Eine Faustregel: Was in Bauanträgen etwa die Bezeichnung „Zimmer“ hat, wird zur Wohnfläche gezählt. Laut der Wohnflächenverordnung des Bundesjustizministeriums handelt sich bei der Wohnfläche um die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und dem Wohnzweck dienen – eine wichtige Anforderung für die Wohnflächenberechnung. Dazu gehören etwa:
Welche Zimmer bei der Grundsteuererklärung angegeben werden müssen
- Wohnzimmer
- Küche
- Schlafzimmer
- Bad
- Kinderzimmer
- Gästezimmer
Geld sparen bei der Grundsteuer: Eigentümer sollten für Erklärung Wohnfläche prüfen
Wer in seiner Immobilie noch andere Räume hat, muss genau prüfen, ob es sich um Wohnfläche handelt, die bei der Wohnflächenberechnung der Grundsteuer entsprechend berücksichtigt werden muss. Mitunter kann der erste Anschein trügen: Eine Sauna oder ein Flur etwa erwecken zunächst nicht den Eindruck, dass sie zur Wohnfläche zählen, allerdings gehören sie dazu. Das Gleiche gilt für Schwimmbäder, Balkone, Terrassen oder Wintergärten. Doch auch hier gelten teilweise Ausnahmen, die mitunter an einem Heizkörper festgemacht werden.
Grundsteuer: Welche Zimmer und Räume nicht voll angerechnet werden
Während viele Zimmer hundertprozentig berücksichtigt werden, gibt es einige Faktoren, die die Anrechnung einzelner Räume bei der Erklärung zur Grundsteuer halbieren oder auf ein Viertel setzen. Ist der Wintergarten und das Schwimmbad unbeheizt, wird die Fläche zur Hälfte angerechnet. Eine niedrige Deckenhöhe sorgt hingegen dafür, dass ebenfalls die Gesamtsumme reduziert wird. Alle Flächen mit einer Höhe von unter einem Meter gelten nicht als Wohnfläche. Derweil droht bei der Grundsteuer 2022 der nächste große Knall – denn es gibt Probleme.
Balkons, Dachgärten und Terrassen: Das gilt bei der Grundsteuererklärung
Auch Bereiche, die von der Wohnung aus begehbar sind, allerdings außerhalb der eigentlichen Grundmauer liegen, werden bei der Berechnung der Grundsteuer als Wohnfläche berücksichtigt. Hierzu zählen Balkons, Dachgärten und Terrassen. In der Regel wird die Fläche bei der Wohnflächenberechnung mit dem Faktor 0,25 multipliziert. Wenn kein direkter Zugang zur Wohnung besteht, wird die Fläche gar nicht berücksichtigt.
Was ist die Grundsteuer einfach erklärt?
Seit mehreren Monaten muss die Feststellungserklärung zur Grundsteuer abgegeben werden, doch was ist die Grundsteuer eigentlich? Einfach erklärt, handelt es sich bei der Grundsteuer 2022 um eine Steuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Nach der Reform der Grundsteuer soll diese nach den neuen Berechnungsgrundlagen ab 2025 erhoben werden.
Welche Wohnflächen nicht bei der Grundsteuererklärung angeben werden müssen
Dem gegenüber stehen eine Reihe von Räumen, die bei der Erklärung zur Grundsteuer nicht als Wohnfläche angegeben werden müssen. Hierzu zählen Nutzflächen, also etwa Flächen, die betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen und keine Wohnflächen sind. Bei diesen muss nicht die Innenfläche angegeben werden, sondern die Maße des äußeren Grundrisses. Als Beispiele gelten hier Verkaufsräume, Werkstätten oder Büros. Letzteres ist tatsächlich ein Sonderfall: Denn das Arbeitszimmer in der Wohnung gilt dennoch als Wohnfläche, weil es im Sinne der Bauverordnung als privater Raum und nicht als Geschäftsfläche angesehen wird. Ob die Nutzflächen angegeben werden, hängt von den jeweiligen Modellen zur Grundsteuer ab.
Wohnflächenberechnung für Grundsteuerklärung: Zahlreiche Räume sind für Grundsteuerwert nicht relevant
Während also eine große Zahl an Zimmern bei der Wohnfläche oder Nutzfläche berücksichtigt werden muss, gibt es auch Räume, die bei der Grundsteuererklärung keine Relevanz haben. Laut der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche trifft dies auf folgende Zimmer zu:
- Kellerräume
- Garagen
- Heizungsräume
- Trockenräume
- Abstellräumen und Kellerersatzräume
- Waschküchen
- Bodenräume
Als Faustregel kann gesagt werden, dass Räume, die nur über Treppen erreichbar sind, nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Klassischerweise sind dies Keller oder Dachböden. Doch mitunter erfüllen ebendiese doch die Voraussetzungen, um als Wohnraum bei der Erklärung zur Grundsteuer berücksichtigt zu werden. Hierzu schreibt die Bauverordnung mehrere Anhaltspunkte vor, die Hausbesitzer prüfen sollten. Unter anderem spielen die Deckenhöhe und Fensterfläche eine wichtige Rolle.
Übersicht über die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuererklärung: Welche Wohnflächen zählen
Das Abziehen von im Raum stehenden Säulen oder Pfeilern bei der Grundsteuererklärung sollten Eigentümer auch nicht vergessen, diese gelten nämlich ebenfalls nicht als Wohnfläche. Derweil gibt es einen ausgewählten Kreis, der 0 Euro Grundsteuer zahlen muss. Folgend eine Übersicht über Räume oder Gebäudeteile und wie sie bei der Grundsteuererklärung berücksichtigt werden müssen:
| Fläche wird berücksichtigt | Art des Raumes |
| Zu 100 Prozent | Wohnräume, Küche Bad, WC, Abstellräume innerhalb der Wohnung, Flur, kleine Treppen (weniger als drei Stufen), Wintergarten (beheizt), |
| Zu 50 Prozent | Unbeheizter Wintergarten, Dachschrägen (1 bis 2 Meter Höhe) |
| Zu 25 Prozent | Balkon, Terrasse |
| nein | Keller, Waschküche, Türnischen, Fläche unter Dachschrägen (weniger als 1 Meter Höhe), Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Treppen (mindestens drei Stufen), Abstellräume außerhalb der Wohnung |
Grundsteuer 2022: Was zählt zur Wohnfläche? Was zählt zur Nutzfläche?
Wer die Grundsteuererklärung also noch vor sich hat, sollte zeitnah prüfen, ob die entscheidenden Unterlagen für die Grundsteuer 2022 bereits vorliegen. Womöglich sollte zusätzlich auch erneut begutachtet werden, ob alle angegebenen Räume auch richtig zugeordnet wurden. Fest steht: Selbst rechnen und messen kann Grundsteuer sparen. Im Zweifelsfall hilft das Nachmessen mit einem Zollstock oder es wird eine professionelle Firma beauftragt.
In allen Fällen gilt aber: Hauseigentümer sollten anhand des geltenden Modells genau ermitteln, wie Wohnfläche oder Nutzfläche gewertet werden. Wie Finanztip schreibt, müssen etwa in Bayern, Hamburg oder Niedersachsen Nutzflächen erst ab einer bestimmten Größe angegeben werden. Neben der Problematik bei der Wohn- und Nutzfläche gibt es noch weitere Stolpersteine, die es bei der Erklärung zur Grundsteuer zur berücksichtigen gilt: den Zustand der Immobilie.
Grundsteuererklärung abgeben: Kernsanierung prüfen
Laut der Welt macht es nämlich einen erheblichen Unterschied, ob ein älteres Gebäude als kernsaniert eingestuft wird oder nicht. Letztes könnte die fällige Grundsteuer erheblich nach unten drücken. Wie es heißt, liegt eine Kernsanierung nur vor, wenn ein Gebäude ein neues Dach sowie eine neue Fassade inklusive Dämmung erhalten hat. Hinzu kommen: neue Fenster, Türen und Fußböden, neuer Innenausbau, neue Heizungsanlage sowie neue Elektro- und Sanitäranlagen. Sind nicht alle Voraussetzungen erfüllt, liegt keine Kernsanierung vor.
