Wohnflächenberechnung | Kostenloser Online-Rechner (2024)

Kostenlos und komfortabel – Der LAMA Wohn- und Nutzflächenrechner

• Der kostenlose Rechner von LAMA übernimmt für Dich die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche Deiner Immobilie.
• Wohnfläche und Nutzfläche sind notwendige Angaben für die Erstellung der Grundsteuererklärung.
• Mit LAMA kannst Du Deine Grundsteuererklärung einfach, schnell und günstig erstellen – für nur 39,90 Euro.

Was kann der Wohn- und Nutzflächenrechner von LAMA?

In nahezu allen Bundesländern sind die Wohn- und die Nutzfläche notwendige Angaben in der Grundsteuererklärung. Die beiden Größen lassen sich zwar aus Dokumenten, wie z.B. dem Kauf- oder Mietvertrag oder den Bauunterlagen entnehmen. Doch diesen Angaben solltest Du nicht immer uneingeschränkt vertrauen. Oft sind die Flächen durch Bauträger, Verkäufer oder frühere Vermieter „hochgerechnet“, um höhere Verkaufspreise oder höhere Mieteinnahmen erzielen zu können.

Für Eigentumswohnungen und selbst bewohnte Immobilien empfiehlt es sich also, die Wohnfläche selbst zu ermitteln. Die genaue Angabe dieser Fläche ist nicht unwichtig, denn die Zahl der Quadratmeter spielt eine große Rolle für die Höhe der Grundsteuer. Es sollte also in Deinem Interesse sein, dass die Angaben zur Wohnfläche korrekt sind. Hier kommt der Grundsteuerflächenrechner von LAMA ins Spiel: Mittels unseres Rechners kannst Du die Wohnfläche Deiner Immobilie korrekt ermitteln und Dir das Ergebnis auf Wunsch durch einen Sachverständigen der DEKRA zertifizieren lassen.

Für preisfreien Wohnraum, also Wohnungen, die keiner Mietpreisbindung unterliegen, gibt es keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Wohnflächen. (BGH Urt. v. 22.6.2021 – VIII ZR 26/20). Für diese Wohnungen ist nach der Rechtsprechung des BGH die tatsächliche Wohnfläche maßgebend. (BGH Urt. v. 30.5.2018 – VIII ZR 220/17). Die gängigste Methode ist hier die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Auch LAMA orientiert sich an der WoFlV.

Für seit 2004 neu gebaute öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialer Wohnungsbau, preisgebundene Wohnungen) gilt ausnahmslos die Wohnflächenverordnung.

So einfach geht die Wohnflächenberechnung mit LAMA

Im Online-Formular wählst Du die Räume aus, die Du berechnen lassen möchtest und trägst die benötigten Daten ein. Das Programm hilft Dir mit praktischen Tipps bei der Vermessung Deiner Wohnung. Außerdem weiß der Wohnflächenrechner, welche Räume überhaupt für die Berechnung relevant sind. Abschließend werden die Daten überprüft.

Wohnfläche für die Grundsteuererklärung berechnen – Das musst Du wissen!

Der Wohnflächen-Standard von LAMA gilt für preisfreien Wohnraum. Er ist angelehnt an die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und berücksichtigt die Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Rechenmethodik ist von einem DEKRA-zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung und einer Rechtsanwaltskanzlei speziell für die Grundsteuererklärung 2022 entwickelt worden.

Jeder kann damit:

• die Berechnung kostenfrei selbst vornehmen,
• sich rechtssicher eine einfache Wohnflächenberechnung als PDF erstellen (9,90 Euro) oder
• eine qualifizierte Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen für den Nachweis bei Banken, Versicherungen und Ämtern erstellen lassen (49,90 EURO, von Banken akzeptiert).
• den Vorort-Service und individuelle Angebote nutzen.

Die zehn rechtlichen Prinzipien des Wohnflächen-Standards für die Grundsteuererklärung:

1. Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen der Räume, die sich innerhalb einer (Eigentums-)Wohnung (eines Mehrfamilienhauses) oder eines Einfamilienhauses, Mehrfamilienhauses, eines Doppelhauses oder eines Reihenhauses befinden.
2. Zur Wohnfläche gehören: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer, Esszimmer, Flure, Sauna, Schwimmbad, Erker, beheizte Wintergärten, häusliche Arbeitszimmer, Bäder, Toilettenräume, Gauben und andere Wohnräume.
3. Nicht zur Wohnfläche gehören: Hausanschlussräume (HAR), Hauswirtschaftsräume (HWR) die als Hausanschlussraum genutzt werden, also Räume, in denen sich haustechnische Anlagen befinden (Wartungsfreiheit muss gegeben sein), Heizungs-, Keller-, Abstell- und Kellerersatzräume, Waschküchen, Trocken- und Bodenräume.
4. Zu 25% zählen Balkone, Dachterrassen und Terrassen, wenn sich unter ihnen ein Gebäudegeschoss befindet oder sie auf einem frostsicheren Fundament errichtet sind, das konstruktiv mit dem Gebäude verbunden ist. Flächen eines Balkons, einer Dachterrasse oder einer Terrasse über 10 m2 (25%=2,5 m2) werden nicht berücksichtigt.
5. Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern, nicht-beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder oder ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume zählen zu 50%.
6. Nicht der Musterbauordnung entsprechende Räume zählen dann zur Wohnfläche, wenn sie eine Mindest-Deckenhöhe von 2 Metern haben. Das können z.B. Wohnräume in historischen Häusern sein, wenn sie Teil einer Wohnung sind. Hinweis: Deckenhöhen zwischen 1,85 und 2,00 Metern zählen zu 50%. Liegt die Deckenhöhe unter 1,85 m, zählen diese Räume nicht zur Wohnfläche. Die WoFLV enthält den Hinweis, dass Räume, die nicht den Bauordnungen entsprechen, nicht zur Wohnfläche zählen. Achtung: Die Vorschrift meint damit neu gebaute Sozialwohnungen. Wenn es sich nicht um eine neu gebaute Sozialwohnung handelt, ist die Bauordnung nicht anwendbar.
7. Nicht zur Wohnfläche zählen: Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. Unabhängig von ihrer Höhe und Größe werden alle Nischen mit Fenstern und Türen, Säulen, Pfeiler, Schornsteine, Raumteiler (z.B. gemauerte Duschwand) Installationsschächte, Treppen über drei Steigungen und deren Treppenabsätze nicht zur Wohnfläche gezählt.
8. Zur Wohnfläche zählen: Fußbodenleisten, Tür- und Fensterrahmen, fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Badewannen, Toiletten, Waschbecken, Duschtassen, Saunaräume oder Saunakabinen, Heizkörper, Kamine, freiliegende Installationen, Einbaumöbel, begehbare Teilflächen unterhalb von Treppen im Erdgeschoss zu 50% in der lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern. Unterhalb von einem Meter zählen sie nicht.
9. Sonderfälle Dachflächenfenster und Gauben:
   Befinden sich in einer Dachschräge Dachflächenfenster, so sind die sich daraus ergebenden, von der Dachschräge abweichenden lichten Höhen nicht gesondert zu berücksichtigen. Es zählt allein die lichte Höhe der Dachschrägen. Die Fläche in einer Gaube ist genauso zu berücksichtigen, wie der Wohnraum selbst.
10. Sonderfall Keller in Einfamilienhäusern, Doppelhäusern oder Reihenhäusern: Grundsätzlich gehört der Keller nicht zur Wohnfläche. Ausnahme: Eine Genehmigung der unteren Baubehörde zur Anerkennung von Aufenthaltsräumen im Kellergeschoss liegt vor.

Die 5 häufigsten Irrtümer bei der Wohnflächenvermessung

1. Einige Menschen glauben, dass Badewannen und Duschkabinen nicht zur Wohnfläche zählen. Beide zählen jedoch dazu.
2. Einige Menschen glauben, dass Treppenpodeste mit zur Wohnfläche gehören. Richtig ist aber: Treppen und Podeste zählen nicht.
3. Einige Menschen glauben, der Dachboden über dem Obergeschoss eines Einfamilienhauses sei Wohnfläche. Es handelt sich dabei allerdings nicht um Wohnfläche.
4. Einige Menschen glauben, begehbare Platten oder Holzkonstruktionen auf dem Erdboden, die etwa an ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus anschließen, seien Terrassen, und zählten so zur Wohnfläche. Es kommt hier aber auf den Zustand und die Nutzbarkeit an.
5. Einige Menschen glauben, Räume ohne Fenster zur Außenseite müssten nicht gezählt werden. Richtig ist: Es spielt keine Rolle, ob ein Raum Fenster hat oder nicht.

Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche

Ein wichtiges Grundprinzip der Berechnung lautet: Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Das liegt daran, dass nicht jeder Raum einer Immobilie gezählt wird und manche Räume bzw. Flächen nur zum Teil eingerechnet werden.

Grundsätzlich lassen sich folgende Prinzipien festhalten:

• Zur Wohnfläche zählen: Arbeits-, Schlaf- und Wohnzimmer, Küche, Bad und Kinderzimmer. Außerdem Gästezimmer, Esszimmer, Flure, Sauna, Schwimmbad, Erker, beheizte Wintergärten, häusliche Arbeitszimmer, Bäder, Toilettenräume, Gauben und andere Wohnräume.
• Zur Wohnfläche zählen nicht: Keller- und Heizungsräume, Waschküche und Garagen.
• Balkone, Terrassen und Loggien rechnet man grundsätzlich mit 25 % der Fläche ein – wenn sich unter ihnen ein Keller- oder Wohngeschoss befindet oder sie mit einem frostsicheren Fundament Teil des Gebäudes sind. Flächen über 10 m2 (25%=2,5 m2) werden nicht berücksichtigt.
• Ungeheizte Wintergärten zählen nur mit 50 % ihrer Grundfläche. Sind sie beheizt, zählen sie zu 100 %.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen werden unabhängig von ihren Maßen nicht zur Wohnfläche gezählt.
• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen ebenfalls unabhängig von ihrer Größe oder Höhe nicht zur Wohnfläche.
• Bei Dachschrägen zählt allein deren lichte Höhe. Eingebaute Gauben oder Dachfenster haben keinen Einfluss auf die Berechnung.
• Auch fest verbaute Gegenstände wie Heizkörper, Badewannen oder Einbauschränke gehören zur Wohnfläche.
• Nicht zur Wohnfläche gehören nicht der Bauordnung entsprechende Räume unter 2 m Deckenhöhe – z.B. historische Gebäudeteile, die als Wohnraum genutzt werden.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

Um die Wohnfläche zu berechnen, benötigts Du die Grundflächen folgender Räume (soweit vorhanden):

Welche Regelungen gibt es für Außenbereiche?

Außenbereiche, wie Balkone und Terrassen, gehören zwar zur Wohnfläche, werden aber nicht zu 100% in die Fläche eingerechnet. Für beide gilt: Ihre Grundfläche fließt zu 25 % in die Berechnung mit ein. Ist die Qualität besonders hoch, dann dürfen sogar 50 % angesetzt werden, so sieht es die Wohnflächenverordnung vor.

Garagen zählen hingegen nicht zur Wohnfläche und müssen nicht mitberechnet werden. Das Gleiche gilt für Gartenflächen.

Sonderfall: Wohnflächenberechnung Dachschräge

Ein Thema, das nicht nur bei der Grundsteuererklärung eine Rolle spielt, sondern auch bei der Festsetzung der Miete, ist die Wohnflächenberechnung der Dachschräge. Denn der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zufolge ist die Grundfläche nicht identisch mit der Wohnfläche.

Daher zählen Grundflächen unter Dachschrägen nur dann zu 100 % zur Wohnfläche, wenn die Raumhöhe mehr als 2 m beträgt.

Bei einer Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m zählt die darunter liegende Fläche mit lediglich 50 % in die Wohnflächenberechnung.

Beträgt die Raumhöhe hingegen weniger als 1 m, wird die Fläche gar nicht der Wohnfläche zugerechnet.

Grundsteuererklärung leicht gemacht

Die beste Alternative zum aufwendigen ELSTER und teuren Steuerberaterbüro ist LAMA: Das Online-Tool für Deine Grundsteuererklärung. Preislich fair und kinderleicht zu bedienen.

So funktioniert's:

1

LAMA stellt Dir verständliche Fragen zu Deinen Immobilien.

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Deine Daten werden geprüft.

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LAMA erzeugt Deine Grundsteuererklärung und reicht sie für Dich beim Finanzamt ein.

Und das Beste: Die Berechnung mit LAMA kostet immer 39,90 Euro – unabhängig vom Wert Deiner Immobilie.

Häufige Fragen zum Thema „Wohn- und Nutzflächenberechnung“

Quellen:

https://www.rebholz.de/berechnung-wohnflaeche-nach-wohnflaechenverordnung/ https://beratung.de/recht/ratgeber/die-wohnflaechenverordnung-berechnung-der-wohnflaeche_fnajpf https://www.hausjournal.net/garten-wohnflaeche https://wohnglueck.de/artikel/wohnflaechenberechnung-balkon-31233 https://grundsteuer.de/steuererklaerung/anlage-grundstueck/nutzflaechenberechnung